Ставки стоять, а фіксований внесок дорожчає. Що насправді відбувається на ринку іпотечних кредитів у 2026 році

Фіксована ставка дорога попри відсутність підвищення ставок. Звідки ця різниця?

Рада з грошової політики (RPP) не підвищувала відсоткові ставки. WIBOR стоїть на місці. А попри це іпотечні кредити з фіксованою ставкою сьогодні дорогі. У багатьох банках дорожчі, ніж ще навесні. Для позичальників це може виглядати як суперечність. Якщо NBP не змінює ставки, а WIBOR залишається стабільним, чому фіксований внесок досі такий високий? Відповідь полягає не в рішеннях RPP, а в тому, як ринок оцінює фіксовану відсоткову ставку іпотечних кредитів.

Найважливіше Фіксована ставка іпотечного кредиту не залежить безпосередньо від рішень RPP. Банки оцінюють її на основі ринкової вартості страхування відсоткової ставки, тобто показника IRS.

RPP зберегла ставки, але фіксовані кредити не подешевшали

2 червня 2026 року Рада з грошової політики зберегла референтну ставку на рівні 3,75%. Рішення не стало несподіванкою для ринку. Тим паче, що інфляція CPI у травні впала до 3,1%, що значно нижче попередніх прогнозів. Останнє зниження ставок відбулося в березні. Наступне засідання RPP заплановане на 7–8 липня 2026 року.

У той самий час WIBOR залишився практично без змін. Згідно з даними GPW Benchmark від 3 червня 2026 року, WIBOR 3M був у районі 3,85%, а WIBOR 6M становив близько 3,93%. На перший погляд ситуація виглядає спокійною. Ставки NBP без змін. WIBOR без особливого руху. А проте кредити з фіксованим внеском залишаються дорогими.

Чому фіксована ставка дорога, якщо RPP не змінює ставки?

Фіксовану ставку не встановлює безпосередньо Рада з грошової політики. Її встановлює ринок. Ключове значення тут має показник IRS, тобто Interest Rate Swap. Спрощено кажучи, це ринкова ціна «забронювання» фіксованої відсоткової ставки на кілька років наперед. Коли банк пропонує іпотечний кредит із фіксованою ставкою, він сам має застрахуватися від ризику зміни відсоткових ставок у майбутньому. Він робить це саме за допомогою транзакцій IRS. Чим дорожче таке страхування, тим вища фіксована ставка згодом потрапляє в пропозицію банку.

Тому фіксований кредит може дорожчати навіть тоді, коли RPP не підвищує ставки Центральний банк впливає на рівень відсоткових ставок в економіці, але фіксована ставка іпотечних кредитів залежить також від очікувань ринку, прибутковості облігацій, премії за ризик та глобальної ситуації.

Що сталося навесні 2026 року?

У середині травня 2026 року IRS 5Y сягнув рівня 4,79%. Це відобразилося на пропозиціях банків. Між березнем і травнем фіксована ставка в багатьох банках зросла на від 0,2 до навіть 0,8 відсоткового пункту. Це не було прямим наслідком рішень NBP. За зростанням стояли насамперед ринкові та геополітичні фактори: конфлікт на Близькому Сході, зростання цін на нафту та вища прибутковість облігацій. Це фактори, на які польський центральний банк не має безпосереднього впливу.

Ринок кредитів розійшовся навпіл

У 2026 році видно чіткий поділ між кредитами з фіксованою та змінною ставкою. Фіксована ставка залишається дорогою, оскільки залежить від ринкового IRS. Змінна ставка залишається стабільнішою, оскільки базується на WIBOR, який сильніше слідує за ставками NBP.

На практиці Кредит зі змінною ставкою сьогодні може виглядати дешевшим на старті, але він переносить ризик зміни внесків на позичальника.

Кредит із фіксованою ставкою дає більшу передбачуваність, але зараз за цю передбачуваність треба платити більше.

Рекорд на ринку іпотек, але з важливим застереженням

Квітень 2026 року приніс історичний рекорд на ринку житлових кредитів. За даними BIK, вартість виданих іпотечних кредитів склала 13,65 млрд злотих, що на 67% більше в річному обчисленні. На перший погляд це виглядає як потужний бум на ринку житла. Але структура цього числа показує дещо більше.

Згідно зі звітом AMRON-SARFiN, частка рефінансувань у нових кредитах зросла за рік із 8% до 28%. BIK підтвердив цей напрямок у свіжіших місячних даних. У квітні рефінансування становили вже понад 30% нової кредитної активності. Це означає, що велика частина «буму» не пов'язана з купівлею нових квартир. У багатьох випадках це той самий борг, перенесений до іншого банку на вигідніші умови.

Це важливе розрізнення Висока вартість нових іпотечних кредитів не обов'язково означає лише новий попит на квартири.

Дедалі більшу частину ринку становить рефінансування, тобто переведення вже існуючих кредитів до інших банків.

Фіксована чи змінна ставка у 2026 році?

Немає однієї правильної відповіді для всіх. Вибір між фіксованою та змінною ставкою залежить від Вашої фінансової ситуації, планів на наступні роки та толерантності до ризику. Фіксована ставка дає передбачуваність. Вона захищає від зростання внесків і полегшує планування домашнього бюджету. Її недоліком є те, що сьогодні вона буває дорожчою і не дозволяє автоматично скористатися можливим майбутнім зниженням ставок. Змінна ставка може бути дешевшою на старті. Вона також дозволяє швидше скористатися зниженням відсоткових ставок. Водночас це означає, що ризик зростання внесків залишається на стороні позичальника.

Просте правило Якщо для Вас найважливішим є спокій та передбачуваність, фіксована ставка може бути безпечнішим вибором.

Якщо Ви приймаєте ризик змінних внесків і розраховуєте на подальше зниження вартості грошей, змінна ставка може бути привабливішою.

Коли варто розглянути рефінансування?

Якщо Ви сплачуєте кредит, взятий 2–3 роки тому під високу фіксовану ставку, рефінансування може знизити Ваш внесок. Проте це не обов'язково вигідно в кожному випадку. Потрібно розрахувати повну вартість переведення кредиту, нову маржу, відсоткову ставку, період сплати, що залишився, комісії та можливі додаткові банківські витрати. Тільки тоді можна реально оцінити, чи справді зміна банку принесе економію.

Не дивіться лише на нижчий внесок Рефінансування варто оцінювати на основі повної вартості кредиту, а не лише щомісячного внеску.

Нижчий внесок може виглядати привабливо, але про вигідність свідчать усі витрати разом.

Не знаєте, обрати фіксовану чи змінну ставку?

Кредитний експерт NaszEkspert.pl може проаналізувати Вашу ситуацію та розрахувати, яке рішення реально вигідне. Це стосується як нових іпотечних кредитів, так і рефінансування поточного зобов'язання. Консультація безкоштовна та ні до чого не зобов'язує.

naszekspert.pl/uk/eksperty

Найчастіші запитання

Чому фіксований внесок по кредиту високий, якщо RPP не підвищувала ставки?

Тому що фіксовану ставку оцінює ринок через показник IRS, а не безпосередньо Рада з грошової політики. Коли зростає вартість страхування фіксованої ставки, банки підвищують відсоткові ставки за фіксованими кредитами. Це може відбуватися незалежно від поточних рішень NBP.

Чи у 2026 році краще обрати фіксовану чи змінну ставку?

Це залежить від толерантності до ризику. Фіксована ставка дає більшу передбачуваність, але сьогодні вона дорожча. Змінна ставка може бути дешевшою на старті, але ризик зростання внесків залишається на стороні позичальника. Найрозумніше базувати рішення на індивідуальному розрахунку.

Чи вигідно зараз рефінансувати іпотечний кредит?

Для частини позичальників — так. Це стосується насамперед осіб, які взяли кредит під високу відсоткову ставку і сьогодні можуть перевести його до іншого банку на кращих умовах. Проте неможливо оцінити це без конкретних цифр. Потрібно перевірити суму кредиту, період сплати, що залишився, поточну ставку, нову пропозицію та всі витрати на переведення.

Джерела даних

Ставка NBP та рішення RPP від 2 червня 2026 року: nbp.pl. Інфляція CPI за травень 2026 року: bankier.pl. WIBOR, фіксинг від 3 червня 2026 року: gpwbenchmark.pl. IRS PLN 5Y, дані від 4 червня 2026 року: cbonds.pl. Рекорд кредитної активності у квітні 2026 року: BIK. Частка рефінансувань з 8% до 28%: звіт AMRON-SARFiN за I квартал 2026 року, prnews.pl, підтвердження bankier.pl. Дані актуальні на 5 червня 2026 року. Травневі дані BIK про кредитну активність очікуються приблизно 25–28 червня 2026 року.