Ви добре заробляєте. Банк цього так не бачить. Чому нестандартний дохід блокує іпотечний кредит.

Банк не оцінює, скільки Ви заробляєте. Він оцінює, чи можна Ваш дохід вписати в його таблицю.

Ця фраза звучить абсурдно — до того моменту, поки Ви не отримаєте відмову попри чудові заробітки. Професійний водій із 9 000 злотих на рахунку. Спеціаліст на B2B з 20 000 злотих на місяць. Фрілансер із договором підряду (umowa o dzieło) та регулярними переказами. Усі заробляють реальні гроші. Для частини банків — їхнього доходу не існує.

Водій із 9 000 злотих на рахунку. Банк бачить 3 000 злотих.

Професійний водій щомісяця отримує 9 000 злотих на рахунок. Солідна сума. Проблема в тому, що левова частка цієї суми — це добові (diety), а не заробітна плата. Банки ставляться до добових рестриктивно. Частина прийме 50% добових, інші відхилять їх повністю і врахують для спроможності лише базу з договору. При базі 3 000 злотих і добових 6 000 злотих — кредитоспроможність розраховується від 3 000 злотих. Не від 9 000 злотих, які фактично надходять на рахунок. Це дохід, який вимагає пошуку банку зі спеціальною процедурою для транспортної галузі. Без цього — відмова або різко нижча спроможність.

Робота на заміщення. Ідентична зарплата, інше рішення.

У Вас є стіл, завдання та щомісячний переказ. Для Вас — звичайна робота. Для банку — дохід із датою закінчення. Договір на заміщення (umowa na zastępstwo) за своєю природою закінчується в момент повернення основного працівника. Банк бачить ризик того, що Ваш дохід може зникнути в будь-який момент. Більшість банків скажуть «ні» — незалежно від розміру зарплати. Ви заробляєте стільки ж, скільки колега на стандартній роботі. Він отримає кредит. Ви — ні. Один банк відхилить Вашу заявку. Інший її прийме. Ключ у тому, щоб знати, який саме.

Договір підряду та кредитоспроможність — банк бачить половину.

Договір підряду (umowa o dzieło) та кредитоспроможність — це одна з найпоширеніших проблем спеціалістів та працівників креативних індустрій. Якщо Ваші договори базуються на передачі авторських прав, Ви користуєтеся 50% витрат на отримання доходу (KUP). Завдяки цьому Ви платите нижчий податок і отримуєте вищий переказ на рахунок. Проте для банку Ваш реальний дохід — це лише те, що залишається після віднімання цих витрат у декларації PIT. Аналітик припускає, що ці 50% — це «витрати на виготовлення», а не Ваш чистий прибуток, доступний для сплати внеску. Як наслідок, Ви заробляєте 15 000 злотих на місяць на рахунок, але кредитоспроможність розраховується від 7 500 злотих. Ви можете отримати вдвічі менший кредит, ніж розраховували. До цього додається стаж — банки при договорах підряду часто вимагають мінімум рік безперервності, а перерви між замовленнями, навіть короткі, можуть трактуватися як відсутність регулярності доходу.

B2B та іпотечний кредит — це можливо, але не скрізь

B2B та іпотечний кредит — можливо, але вимагає доброї підготовки. Банк не дивиться на виручку від діяльності — він дивиться на дохід, тобто виручку, зменшену на витрати, що відображено в PIT або річній податковій звітності. Якщо Ви оптимізуєте податки і вписуєте багато витрат — Ваш дохід на папері низький. Банк розрахує спроможність від того, що є в PIT, а не від того, що реально надходить на рахунок. При агресивній податковій оптимізації у Вас можуть бути проблеми з отриманням кредиту попри високі доходи. Банки зазвичай вимагають мінімум 12 місяців ведення діяльності — деякі 24 місяці. Необхідні документи — це PIT за останній рік або два роки, виписки з рахунку фірми та іноді баланс або книга доходів і витрат (KPiR). B2B та іпотечний кредит — політики банків суттєво відрізняються. Один банк прийме B2B після року діяльності, інший вимагає двох років і відсутності будь-яких збитків у попередньому році. Хороший консультант знає, який банк має найкращу процедуру для Вашої форми працевлаштування.

Закордонний роботодавець — «фірма-фантом» із Делаверу

Ви заробляєте 25 000 злотих на місяць від закордонної фірми. Перекази надходять у злотих на польський рахунок. Престижний клієнт, хороший контракт. Для польського аналітика — це «чорна магія». Банк не може перевірити Вашого роботодавця в польському KRS. Не може перевірити його фінансовий стан. Фірма, зареєстрована в Делавері, Дубаї чи на Кіпрі, для банківської системи є «фірмою з гаража», поки Ви не доведете протилежне. А доведення вимагає присяжних перекладів, закордонних фінансових документів та терпіння. Відсутність можливості верифікації роботодавця — найпоширеніша причина відмови при закордонних контрактах, незалежно від суми, що надходить на рахунок.

Ваш роботодавець псує Вам спроможність. Без Вашого відома.

Банк перевіряє не лише Вас. Він перевіряє і Вашого роботодавця. Фірма має заборгованість у ZUS — відмова. Аналітик вважає, що якщо бос не має на внески, то незабаром не матиме на Вашу зарплату. Фірма демонструє збитки в балансі протягом двох років — відмова. На рахунках фірми є арешти виконавчої служби — відмова. Ви можете мати ідеальну кредитну історію, чудові заробітки та солідний власний внесок. Якщо у Вашого роботодавця є проблема — Ваша заявка падає разом із ним.

Один банк відмовить. Інший дасть кредит. Як про це знати?

Це і є суть усієї проблеми. Банки мають різні політики ризику, різні таблиці прийнятних доходів та різний апетит до нестандартних ситуацій. Те, що відхиляє один банк, — інший прийме не моргнувши оком. Відмова в PKO BP не обов'язково означає відмову в ING або mBank. Кожен банк по-іншому ставиться до добових водіїв, по-іншому рахує B2B, по-іншому підходить до договорів підряду з авторськими правами. Цих знань немає в регламентах. Їх знає консультант, який провів сотні таких заявок.

Перевірте, чи є Ваш дохід прийнятним, — перш ніж банк Вас здивує. Не подавайте заявку наосліп. Кредитний консультант із NaszEkspert.pl оцінить Ваше джерело доходу і вкаже, який банк має найкращу процедуру для Вашої ситуації. Безкоштовна консультація. Жодних зобов'язань.