Ви купуєте квартиру. Банк купив проблему. Що аналітик перевіряє в нерухомості перед тим, як подивитися на Ваші доходи.

Більшість людей, готуючись до іпотечного кредиту, зосереджуються на собі — на заробітках, історії в BIK, власному внеску. Логічно. Тим часом банк оцінює і другу сторону транзакції — нерухомість, яку Ви хочете купити. І він може сказати «ні» незалежно від того, наскільки чудова Ваша фінансова ситуація.

Завдаток уже сплачено. Термін у нотаріуса призначено. А банк каже «ні» — тому що квартира має проблему, про яку Ви не мали уявлення.

Поземельна книга — що це таке і як перевірити онлайн?

Поземельна книга (Księga wieczysta) — це основний юридичний документ нерухомості, її «паспорт». Вона містить інформацію про власника, обтяження, іпотеки та права третіх осіб. Банк перевіряє її першою — ще до того, як погляне на Ваші заробітки.

Як перевірити поземельну книгу онлайн? Міністерство юстиції надає безкоштовний портал «Електронні поземельні книги» (Elektroniczne Księgi Wieczyste) на сайті ekw.ms.gov.pl. Достатньо номера KW — продавець зобов'язаний надати його Вам. Номер виглядає так: WR1K/00123456/7 (код суду / основний номер / контрольна цифра).

Ви можете зробити це за 2 хвилини, не виходячи з дому, без юриста і без оплати. Зробіть це перед тим, як сплатити завдаток.

Що перевіряє банк у поземельній книзі? Чи існує книга і чи можна її заснувати. Хто є власником і чи збігаються дані. Чи немає іпотек інших кредиторів. Чи не тривають жодні провадження. Чи немає претензій третіх осіб.

Гарні апартаменти. У поземельній книзі: нежитлове приміщення.

Ви купуєте об'єкт, який виглядає як апартаменти преміум-класу — вітальня, спальня, тераса, високий стандарт. І раптом банківський аналітик відкриває розділ I-O поземельної книги і бачить: «нежитлове приміщення» (lokal użytkowy) або «нежитлове приміщення» (lokal niemieszkalny).

Це не помилка. Це юридичний факт, який змінює все.

Для банку нежитлове приміщення — це комерційна нерухомість, а не житло. А це означає інші правила кредитування, вищий необхідний власний внесок — часто 30-40% замість стандартних 10-20%, вищі маржі та коротший період кредитування. У багатьох банках заявка відхиляється автоматично.

Нежитлове приміщення та ПДВ (VAT): купуючи класичну квартиру від забудовника, Ви платите 8% ПДВ. У випадку нежитлового приміщення — наприклад, апарт-готелю або кондо-готелю — ставка становить 23%. На нерухомості за 600 000 злотих це різниця в 90 000 злотих. Перевірте призначення приміщення, перш ніж підписувати попередній договір.

Власник помер. І досі значиться в книзі.

Продавець успадкував квартиру від батьків. Усе виглядає чесно — ціна хороша, квартира доглянута, людина приємна. Ви тиснете руку і платите завдаток. Аналітик відкриває поземельну книгу і бачить прізвище, яке не збігається з продавцем. Попередній власник — батько, дідусь — ніколи не був формально викреслений. Спадкова справа не була проведена або не була відображена в книзі. Банк не прийме таку транзакцію. Іпотеку він вписує на реального, законного власника — якщо власник у книзі не збігається з продавцем, банк не має підстав для видачі коштів. Юридичний стан має бути абсолютно однозначним. Подібна ситуація стосується дарувань із застереженням особистого сервітуту, поділу майна після розлучення без остаточного рішення суду та нерухомості з претензіями третіх осіб. Будь-яка неясність = призупинення рішення або відмова.

Перепланування без дозволів. Оцінювач це знайде.

Попередній власник був майстром на всі руки. Він зніс стіну між кімнатою та кухнею, добудував антресоль, переніс ванну кімнату. Усе виглядає чудово — поки не приїде оцінювач. Банк надсилає сертифікованого оцінювача майна, який складає звіт про оцінку — вартість нерухомості. Оцінювач порівнює фактичний стан із документацією. Якщо планування приміщень не збігається з документами, метраж у книзі відрізняється від реального або видно сліди перепланувань без адміністративних рішень — банк призупиняє рішення до з'ясування обставин або відмовляє. Проблемними також є: втручання в несучі стіни, адаптація спільних частин будівлі, зміна способу використання приміщень без відповідних дозволів. Кожна з цих ситуацій — це для банку юридичний ризик, який він не хоче брати на себе.

Оцінка нерухомості та ціна продажу — коли оцінювач оцінює нижче

Це одна з найпоширеніших і найнесподіваніших проблем. Ви домовляєтеся з продавцем про 500 000 злотих. Готуєте 20% власного внеску (100 000 злотих) і просите банк про 400 000 злотих кредиту. Але оцінювач оцінює квартиру лише в 450 000 злотих. Для банку вартість нерухомості — це 450 000 злотих. Ваші 20% власного внеску тепер рахуються від цієї суми (90 000 злотих). Банк дасть Вам 80% від 450 000 злотих — тобто 360 000 злотих кредиту. Раптом Вам не вистачає 40 000 злотих до ціни продажу. Ви повинні покрити цю різницю з власної кишені або домовитися з продавцем про зниження ціни. Найчастіше це трапляється при купівлі квартир за завищеними цінами або в місцях, де ринкова вартість зростає повільніше, ніж очікування продавців.

Перевірте нерухомість — перш ніж банк скаже «ні». Не купуйте кота в мішку. Кредитний експерт із NaszEkspert.pl допоможе Вам проаналізути поземельну книгу та оцінити ризики, пов'язані з обраною нерухомістю, ще до того, як Ви внесете завдаток. Безкоштовна консультація. Жодних зобов'язань.