Większość ludzi przygotowując się do kredytu hipotecznego skupia się na sobie — na zarobkach, historii w BIK, wkładzie własnym. Logiczne. Tymczasem bank ocenia też drugą stronę transakcji — nieruchomość którą chcesz kupić. I może powiedzieć nie niezależnie od tego jak świetna jest Twoja sytuacja finansowa.
Zadatek już zapłacony. Termin u notariusza umówiony. A bank mówi nie — bo mieszkanie ma problem, o którym nie miałeś pojęcia.
Księga wieczysta to podstawowy dokument prawny nieruchomości — jej "dowód osobisty". Zawiera informacje o właścicielu, obciążeniach, hipotekach i prawach osób trzecich. Bank sprawdza ją jako pierwszą — zanim jeszcze spojrzy na Twoje zarobki.
Jak sprawdzić księgę wieczystą online? Ministerstwo Sprawiedliwości udostępnia bezpłatny portal Elektroniczne Księgi Wieczyste na stronie ekw.ms.gov.pl. Wystarczy numer KW — sprzedający ma obowiązek Ci go podać. Numer wygląda tak: WR1K/00123456/7 (kod sądu / numer właściwy / cyfra kontrolna).
Możesz to zrobić w 2 minuty, bez wychodzenia z domu, bez prawnika i bez opłat. Zrób to zanim zapłacisz zadatek.
Co sprawdza bank w księdze wieczystej? Czy księga istnieje i czy można ją założyć. Kto jest właścicielem i czy dane się zgadzają. Czy nie ma hipotek innych wierzycieli. Czy nie toczą się żadne postępowania. Czy nie ma roszczeń osób trzecich.
Kupujesz lokal który wygląda jak apartament premium — salon, sypialnia, taras, wysoki standard. I nagle analityk bankowy otwiera dział I-O księgi wieczystej i widzi: "lokal użytkowy" lub "lokal niemieszkalny".
Dla banku lokal użytkowy to nieruchomość komercyjna — nie mieszkanie. A to oznacza inne zasady kredytowania, wyższy wymagany wkład własny — często 30-40% zamiast standardowych 10-20% — wyższe marże i krótszy okres kredytowania. W wielu bankach wniosek zostaje odrzucony automatycznie.
Lokal użytkowy a VAT: kupując klasyczne mieszkanie od dewelopera płacisz 8% VAT. W przypadku lokalu użytkowego — na przykład aparthotelu lub condohotelu — stawka wynosi 23%. Na nieruchomości za 600 000 zł to różnica 90 000 zł. Sprawdź przeznaczenie lokalu zanim podpiszesz umowę przedwstępną.
Sprzedający odziedziczył mieszkanie po rodzicu. Wszystko wygląda uczciwie — cena dobra, mieszkanie zadbane, człowiek sympatyczny. Podajesz rękę i płacisz zadatek. Analityk otwiera księgę wieczystą i widzi nazwisko, które nie zgadza się ze sprzedającym. Poprzedni właściciel — rodzic, dziadek — nigdy nie został formalnie wykreślony. Postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone lub nie zostało ujawnione w księdze. Bank nie zaakceptuje takiej transakcji. Hipotekę wpisuje na rzeczywistego, legalnego właściciela — jeśli właściciel w księdze nie zgadza się ze sprzedającym, bank nie ma podstaw do wypłaty środków. Stan prawny musi być absolutnie jednoznaczny. Podobna sytuacja dotyczy darowizn z zastrzeżeniem służebności osobistej, podziału majątku po rozwodzie bez prawomocnego rozstrzygnięcia oraz nieruchomości z roszczeniami osób trzecich. Każda niejasność = wstrzymanie decyzji lub odmowa.
Poprzedni właściciel był majsterkowiczem. Wyburzył ścianę między pokojem a kuchnią, dobudował antresolę, przesunął łazienkę. Wszystko wygląda świetnie — dopóki nie przyjedzie rzeczoznawca. Bank wysyła uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego który sporządza operat szacunkowy — wycenę nieruchomości. Rzeczoznawca porównuje stan faktyczny z dokumentacją. Jeśli układ pomieszczeń nie zgadza się z dokumentami, metraż w księdze różni się od rzeczywistego, albo widać ślady przeróbek bez decyzji administracyjnych — bank wstrzymuje decyzję do wyjaśnienia lub odmawia. Problematyczne są też: ingerencja w ściany nośne, adaptacja części wspólnych budynku, zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń bez stosownych pozwoleń. Każda z tych sytuacji to dla banku ryzyko prawne którego nie chce brać.
To jeden z najczęstszych i najbardziej zaskakujących problemów. Umawiasz się ze sprzedającym na 500 000 zł. Przygotowujesz 20% wkładu własnego — 100 000 zł. Kredyt: 400 000 zł. Wszystko się zgadza. Bank wysyła rzeczoznawcę. Operat szacunkowy — czyli wycena nieruchomości — wychodzi na 480 000 zł, nie 500 000 zł. Co to oznacza w praktyce? Bank przyzna kredyt tylko do wysokości wartości z operatu. Wartość nieruchomości a kwota kredytu są ze sobą ściśle powiązane — bank liczy LTV (stosunek kredytu do wartości zabezpieczenia) od kwoty z wyceny, nie od ceny transakcyjnej. Przy wycenie 480 000 zł i kredycie 400 000 zł Twój efektywny wkład własny spada poniżej 20%. Masz dwie opcje: zaakceptować gorsze warunki kredytu z wyższą marżą, albo dopłacić brakujące 20 000 zł z własnej kieszeni i zmniejszyć kredyt do 380 000 zł. Czego rzeczoznawca nie wycenia: wyposażenia mieszkania, sprzętów AGD i RTV, ani ustaleń między Tobą a sprzedającym typu "odświeży mieszkanie przed przeprowadzką". Wycenia mury i lokalizację. Każda umowna wartość doliczana do ceny transakcyjnej nie ma wpływu na operat.
To pytanie które zadaje sobie każdy kto dostał odmowę po zapłaceniu zadatku. Odpowiedź zależy od treści umowy przedwstępnej. Jeśli w umowie przedwstępnej był zapis o warunku uzyskania kredytu — odmowa banku daje Ci prawo do odstąpienia od umowy i zwrotu zadatku. Jeśli takiego zapisu nie było — sprzedający może zatrzymać zadatek. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej i zapłatą zadatku — nie po. Problemy z księgą wieczystą, przeznaczeniem lokalu czy stanem prawnym właściciela są wykrywalne zanim cokolwiek podpiszesz.
Dwie sytuacje które automatycznie blokują kredyt niezależnie od Twojej sytuacji finansowej. Pierwsza: w księdze wieczystej widnieje hipoteka innego podmiotu której nie można wykreślić przed transakcją. Bank musi mieć pierwszeństwo hipoteki — czyli być pierwszym na liście wierzycieli jeśli nieruchomość miałaby być sprzedana na przymusowym przetargu. Jeśli ktoś stoi przed nim w kolejce i nie zgadza się ustąpić — kredytu nie będzie. Druga: nieruchomość ma kilku współwłaścicieli i jeden z nich nie wyraża zgody na obciążenie jej hipoteką. Bank bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie wpisze hipoteki. Nie ma hipoteki — nie ma kredytu.
Sprawdź nieruchomość zanim zapłacisz zadatek. Problemy z księgą wieczystą, przeznaczeniem lokalu, wyceną czy stanem prawnym właściciela — to rzeczy wykrywalne przed podpisaniem umowy. Doradca kredytowy z NaszEkspert.pl wie na co patrzy analityk i ostrzeże Cię zanim będzie za późno. Bezpłatna konsultacja. Zero zobowiązań. → Znajdź doradcę na NaszEkspert.pl
Kompletny przewodnik po mechanizmach decyzji kredytowej. Zrozum, jak naprawdę myśli analityk bankowy — zanim złożysz wniosek.
Pobierz ebook za darmoKwota kredytu
10 000 zł
1 000 000 zł
Okres kredytowania
1 rok
30 lat
