Zarabiasz dobrze. Bank tego tak nie widzi. Dlaczego niestandardowy dochód blokuje kredyt hipoteczny.

Bank nie ocenia ile zarabiasz. Ocenia czy Twój dochód da się wpisać w jego tabelkę.

To zdanie brzmi absurdalnie — aż do momentu gdy dostajesz odmowę mimo doskonałych zarobków. Kierowca zawodowy z 9 000 zł na koncie. Specjalista na B2B z 20 000 zł miesięcznie. Freelancer z umową o dzieło i regularnymi przelewami. Wszyscy zarabiają realne pieniądze. Dla części banków — ich dochód nie istnieje.

Kierowca z 9 000 zł na koncie. Bank widzi 3 000 zł.

Kierowca zawodowy dostaje co miesiąc 9 000 zł na konto. Solidna kwota. Problem w tym, że lwia część tej sumy to diety — nie wynagrodzenie. Banki podchodzą do diet restrykcyjnie. Część zaakceptuje 50% diet, inne odrzucą je całkowicie i przyjmą do zdolności tylko podstawę z umowy. Przy podstawie 3 000 zł i dietach 6 000 zł — zdolność kredytowa liczona jest od 3 000 zł. Nie od 9 000 zł które faktycznie wpływają na konto. To dochód który wymaga znalezienia banku ze specjalną procedurą dla transportu. Bez tego — odmowa lub drastycznie niższa zdolność.

Praca na zastępstwo. Identyczna pensja, inna decyzja.

Masz biurko, zadania i comiesięczny przelew. Dla Ciebie — zwykły etat. Dla banku — dochód z datą ważności.

Umowa na zastępstwo z natury kończy się w momencie powrotu zastępowanego pracownika. Bank widzi ryzyko że Twój dochód może zniknąć z dnia na dzień. Większość banków powie nie — niezależnie od wysokości pensji. Zarabiasz tyle samo co kolega na standardowym etacie. On dostanie kredyt. Ty nie. Jeden bank odrzuci Twój wniosek. Inny go przyjmie. Kluczem jest wiedzieć który.

Umowa o dzieło a zdolność kredytowa — bank widzi połowę.

Umowa o dzieło a zdolność kredytowa — to jeden z najczęstszych problemów specjalistów i pracowników branż kreatywnych. Jeśli Twoje umowy opierają się na przeniesieniu praw autorskich, korzystasz z 50% kosztów uzyskania przychodu. Dzięki temu płacisz niższy podatek i dostajesz wyższy przelew na konto. Dla banku jednak Twój realny dochód to tylko to co zostaje po odjęciu tych kosztów w deklaracji PIT. Analityk zakłada że te 50% to "koszt wytworzenia" — nie Twój czysty zysk dostępny na spłatę raty. W efekcie zarabiasz 15 000 zł miesięcznie na konto, ale zdolność kredytowa liczona jest od 7 500 zł. Możesz dostać o połowę mniejszy kredyt niż zakładałeś. Do tego dochodzi staż — banki przy umowach o dzieło często wymagają minimum roku ciągłości, a przerwy między zleceniami nawet krótkie mogą być traktowane jako brak regularności dochodu.

B2B a kredyt hipoteczny — da się, ale nie wszędzie

B2B a kredyt hipoteczny — możliwe, ale wymaga dobrego przygotowania. Bank nie patrzy na przychód z działalności — patrzy na dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty, widoczny w PIT lub rocznym zeznaniu podatkowym. Jeśli optymalizujesz podatki i wpisujesz dużo kosztów — Twój dochód na papierze jest niski. Bank policzy zdolność od tego co jest w PIT, nie od tego co realnie wpływa na konto. Przy agresywnej optymalizacji podatkowej możesz mieć problem z uzyskaniem kredytu mimo wysokich przychodów. Banki wymagają zazwyczaj minimum 12 miesięcy prowadzenia działalności — niektóre 24 miesiące. Wymagane dokumenty to PIT za ostatni rok lub dwa lata, wyciągi z konta firmowego i czasem bilans lub KPiR. B2B a kredyt hipoteczny — polityki banków różnią się znacząco. Jeden bank zaakceptuje B2B po roku działalności, inny wymaga dwóch lat i bez żadnych strat w poprzednim roku. Dobry doradca wie który bank ma najlepszą procedurę dla Twojej formy zatrudnienia.

Zagraniczny pracodawca — firma krzak z Delaware

Zarabiasz 25 000 zł miesięcznie od zagranicznej firmy. Przelewy wpływają w złotówkach na polskie konto. Prestiżowy klient, dobry kontrakt. Dla polskiego analityka — czarna magia. Bank nie może sprawdzić Twojego pracodawcy w polskim KRS. Nie może zweryfikować jego kondycji finansowej. Firma zarejestrowana w Delaware, Dubaju czy na Cyprze to dla systemu bankowego "firma krzak z garażu" — dopóki nie udowodnisz inaczej. A udowodnienie wymaga tłumaczeń przysięgłych, zagranicznych dokumentów finansowych i cierpliwości. Brak możliwości weryfikacji pracodawcy to najczęstszy powód odmowy przy zagranicznych kontraktach — niezależnie od kwoty która wpływa na konto.

Twój pracodawca psuje Ci zdolność. Bez Twojej wiedzy.

Bank prześwietla nie tylko Ciebie. Prześwietla też Twojego pracodawcę. Firma ma zaległości w ZUS — odmowa. Analityk uznaje że skoro szef nie ma na składki, to za chwilę nie będzie miał na Twoją wypłatę. Firma wykazuje stratę w bilansie przez dwa lata — odmowa. Na kontach firmowych są zajęcia komornicze — odmowa. Możesz mieć idealną historię kredytową, świetne zarobki i solidny wkład własny. Jeśli Twój pracodawca ma problem — Twój wniosek spada razem z nim.

Jeden bank odmówi. Inny da kredyt. Skąd to wiedzieć?

To jest sedno całego problemu. Banki mają różne polityki ryzyka, różne tabele akceptowanych dochodów i różny apetyt na niestandardowe sytuacje. To co odrzuca jeden bank — drugi zaakceptuje bez mrugnięcia okiem. Odmowa w PKO BP nie musi oznaczać odmowy w ING czy mBanku. Każdy bank inaczej traktuje diety kierowców, inaczej liczy B2B, inaczej podchodzi do umowy o dzieło z prawami autorskimi. Tej wiedzy nie ma w regulaminach. Zna ją doradca który przeprowadził setki takich wniosków.

Sprawdź czy Twój dochód jest akceptowalny — zanim bank Cię zaskoczy. Nie składaj wniosku w ciemno. Doradca kredytowy z NaszEkspert.pl oceni Twoje źródło dochodu i wskaże który bank ma najlepszą procedurę dla Twojej sytuacji. Bezpłatna konsultacja. Zero zobowiązań.